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    龙泉新盘这个价?感觉身体被掏空!
    时间:2019-08-10

      昨天,成都一共发出了4张预售许可证,这是近一个月以来,成都楼市出现的单日供应小高潮。

      4个预售项目中,仅有一个来自三圈层,其余三个分别是来自高新南区的新景璟歆府项目(踩盘报告:又是刚需配豪装,买它不如买隔壁!)、双流的高登瑞华天地项目以及龙泉驿区的电建地产洺悦御府项目。

      其中,来自龙泉驿区的电建地产洺悦御府项目掀起了小范围的讨论热潮,我关注了一下大家讨论的焦点,大多都集中在价格上。

      今天上午,我去了一趟售楼部,置业顾问告诉我,目前网上公示的备案价格并不是实际成交价格,目前报名阶段,至少有4%的优惠,此外开盘时还会有优惠,目前的惠后均价在2.2万元/㎡左右。

      但项目到底表现如何?又适合哪些购房者关注呢?以下是我给大家带来的踩盘报告。

      电建地产洺悦御府项目处于城东绕城外,具体位置在龙泉驿区桃都大道与兴业大道交汇处,从地理位置来看,正处于政府打造的东安新城的规划范围内。

      相信大多数读者都是通过即将举办的世界大会认识到东安新城的,但当东安新城以一个房地产板块的角度站在大家面前的时候,可能很多人就有些看不懂了。

      其实早在去年,吴思竹就在其它项目的稿件中,分析过这个板块,认为这里是整个龙泉驿区最有价值的地方,一方面是之于龙泉的价值,这里本来就是龙泉的CBD区,是龙泉驿区最核心的地方,经过多年来的发展,居住氛围也已形成,配套发展也逐步完善;另外一方面是之于城市的价值,这里是东进的“桥头堡”,且紧邻东西城市轴线,成都向东发展,东安新城,毋庸置疑是最直接的受益者。

      而就在今年,随着东安新城规划的正式出炉,大运会建设的逐步推进,18个重大项目的引入(其中包含3个百亿级项目),一系列动作的推进,可以说是不断提升了东安新城板块的价值,也让市场对于东安新城未来的发展有了更充分的想象空间。

      东安新城并不是一蹴而就的,在东安新城之前,这里被叫做皇冠湖板块,且已发展数年,这里本来就是龙泉的CBD区,龙泉驿区的政府服务中心就在这里,经过多年来的发展,这里已拥有较为完善的配套,居住氛围也已形成。

      道路交通,区域内目前已有桃都大道、驿都大道和车城大道三条主干道,与电建地产洺悦御府项目关系最密切的是桃都大道,这是一条连接东西的主干道,向东连接至龙泉洛带,向西未来将延伸至三环路。

      公共交通,目前区域内已经开通了地铁2号线,界牌站正位于电建地产洺悦御府项目的北侧,项目在这一侧也设置了小区的进出口,未来乘坐地铁出行非常便捷。

      就近的配套主要集中在书房地铁站附近,距离电建项目还有约1站地铁的距离,包括体量约14万㎡的集中式商业体新城吾悦广场,以及永辉超市和沃尔玛超市,足以满足区域内市民基本的吃喝玩乐需求。

      区域内3-18岁的教育资源都不缺,包括向阳桥幼儿园、皇冠湖幼儿园、向阳桥中小学以及北大资源紫境东来项目配套的小学。

      龙泉驿区本来在教育资源方面就没优势,所以如果你有较强的学区需求,开码现场目前来看,这个板块没法满足你。

      这里重点要说的自然是东安湖公园,这可以说是整个区域都在期待的部分,按照规划,整个东安湖公园总用地面积将达到1766亩,相当于9个多东湖那么大,据了解,东安湖公园拟在本月开工,作为东安新城“11146行动计划”中的重要部分,按照要求,东安湖公园将在2021年大运会举办之前完工,也就是说,大家只需要等待2年时间。

      这主要得益于大运会的举办,除已经确定基本的文体娱乐类的配套设施外,相信后续还将会有更多丰富的配套设施相继落地。

      从自住的角度来说,目前的东安新城已经具备较为完善的居住功能,相信在政府规划的利好下,具有造城经验的华润的强势进驻,未来会更好。

      电建地产洺悦御府项目总占地约152.4亩,地块的北侧是桃都大道,南侧是北川路,西侧是兴业大道。

      地块是一个整体,总体容积率仅有2.0,规划了33栋多层+小高层住宅、1栋农贸市场+综合健身馆+文化活动中心以及2栋临街商业。

      所有住宅均采用1梯2户的纯板式设计,全南北朝向,仅从这些指标来看,会让人觉得是一个居住舒适度非常不错的小区。

      但是!整个项目的建筑密度达到了29.37%,这就直接影响了部分楼栋南北之间的楼间距,以项目规划最多的11层小高层来看,建筑高度34.45米,但楼栋之间的南北实际间距最小仅有25.4米,部分楼栋楼间距的不足,导致整个项目出现了26套公寓,本批次5栋和17栋各有1套公寓。

      本批次项目推出了8栋楼共计276套产品,主力产品为建筑面积约114、130和148平方米的三房和四房产品。

      整个户型方正、设计紧凑,相较于其它同质产品来说,最大的优势就在于纯板式设计,南北通透,居住舒适度更佳。

      这个户型有两种设计,建议购房者优先选择上图这种设计,南北双阳台设计,4个开间朝南,南向最大面宽达到了接近14米,但这个户型也有一个比较遗憾的地方,三个次卧,其中两个开间都仅有3米,另外一个仅有2.75米,更适合做功能房。

      这个户型的优点和缺点跟前面的130㎡户型基本是一致的,优点就不多说了,缺点也同样体现在居住功能上,更多的空间都分配到了客厅和主卧,其它三个次卧的开间都仅有3米。

      据说这是龙泉推出的首个低能耗节能建筑产品,其实这个在成都不算新鲜,成都最早的节能住宅项目据说是二环路旁的摩玛城,此后还有东客站旁的朗诗绿色街区等,它是通过地面、墙体、门窗和保温隔热、新风系统等等,实现室内四季的恒湿、恒温、恒氧等,无论是从节能减排,还是居住舒适度方面来说,自然都是一件好事。

      但是,要想实现这一性能,就对建筑过程当中的使用材料、施工工艺有较高的专业要求,建造成本自然也会比普通建筑更高,这些东西自然也会同步反映到房价上。

      本批次产品将全部采用精装交付,根据公示,精装风格有三种,精装标准也有三个,具体如下图。

      本批次产品的备案单价为16870-29638元/㎡,按照目前的优惠计算,成交均价在22000元/㎡左右。

      可以看到,项目的价差是较大的,主要体现在位置的不同和产品的不同,单价较高的产品主要集中在1号楼和17号楼这两栋多层,单价较低的产品主要集中在其它楼栋的底楼。

      目前区域内,并没有其他同质的多层和小高层新房产品在售,但是结合项目的整体规划、产品表现和周边二手同质产品的价格来看,我认为性价比都相对较低,这个单价,可以在城市更核心的区域进行选择,目前的价格更多是透支了区域的红利,建议购房者多一些比较。

      本次将推出276套房源,其中28套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,149套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。